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La mise à disposition des terres agricoles hors bail rural

La mise à disposition des terres agricoles hors bail rural

Un propriétaire de terres agricoles accepte de mettre ses terres à ma disposition. En revanche, il ne souhaite pas être tenu par le statut du fermage. Quelles solutions existent ?

Pour rappel, les contrats relatifs aux forêts et biens relevant du régime forestier ou ceux réalisés pour l’entretien des terrains constituant la dépendance d’habitations ne relèvent pas du statut du fermage.
Outre ces exceptions, différentes conventions dérogatoires existent et sont abordées ci-dessous :

1 – Le prêt à usage (ou commodat)

Le prêt à usage est un contrat par lequel un propriétaire met ses terres à disposition d’un exploitant agricole et cela à titre gratuit. A charge pour l’exploitant d’entretenir lesdites terres.

L’intérêt pour le propriétaire réside :

  • Dans la liberté contractuelle laissée par ce contrat (les parties déterminent ensemble les conditions de la mise à disposition des terres comme par exemple la durée du contrat et le délai de préavis. Ce dernier devant cependant avoir une durée raisonnable).
  • Dans le fait de ne pas laisser son bien se transformer en friche.

Il est important de noter que le non-respect du caractère gratuit de ce contrat entraîne la requalification du contrat en bail rural y compris lorsqu’il y a paiement en nature (bois pour l’hiver, bouteilles de vin, fruits et légumes produis sur la ferme..).  De même, la participation aux charges foncières constitue une violation du caractère gratuit de la mise à disposition.

2 – Le contrat de vente d’herbe

Il s’agit ici d’un contrat de vente de récolte sur pied portant sur de l’herbe à pâturer ou à faucher. Ce type de contrat doit être utilisé avec précaution puisque le risque de requalification en bail à ferme est très présent.

Pour éviter les risques, il faut veiller à ce que :

  • Le contrat soit rédigé par écrit ;
  • La période de mise à disposition du fonds soit strictement limitée et soit d’une durée inférieure à une année (ex : période des foins ou de la pâture) ;
  • Le contrat ne soit pas renouvelé plusieurs années de suite entre le même exploitant et le même propriétaire ;
  • Le contrat ne porte pas sur la jouissance de bâtiments ;
  • L’exploitant agricole ne soit pas tenu à des charges d’entretien ou à des travaux de cultures. Ces derniers devant être à la charge du propriétaire. L’exploitant agricole ne doit être bénéficiaire que des fruits des terres (l’herbe).

3 – Bail de petites parcelles

Lorsque la mise à disposition de terres agricoles porte sur une petite superficie, celle-ci est exclue du statut du fermage. Pour cela, il faut respecter les conditions suivantes :

  • Le bail doit porter sur une superficie de terres agricoles inférieure à une superficie  maximale définie par arrêté préfectoral ;
  • L’ensemble des terres louées par l’exploitant agricole à un même propriétaire ne doit pas excéder la superficie visée précédemment ;
  • Les parcelles ne doivent pas constituer un corps de ferme, ni constituer des parties essentielles à l’exploitation.

Si ces conditions sont respectées, les parties n’étant pas tenues par le statut du fermage, elles peuvent décider ensemble des modalités du contrat. Il convient de préciser qu’en cas de bail verbal, pour faire cesser le contrat, un congé doit être délivré par écrit au moins 6 mois avant le terme du contrat. En revanche, en cas de bail écrit, le contrat cesse à la date fixée par les parties.
Enfin, il convient d’ajouter que le bail de petites parcelles ne s’applique pas aux parcelles ayant fait l’objet d’une division depuis moins de neuf ans.

4 – La convention SAFER de mise à disposition

Ici, il s’agit pour un propriétaire de mettre à la disposition de la SAFER ses terres afin qu’elles soient mises en valeur par un agriculteur. La durée de cette convention ne peut excéder six ans, renouvelable une fois et ce quelque soit la surface concernée par la convention.

A cet effet, la SAFER consent des baux qui ne sont pas soumis au statut du fermage sauf en ce qui concerne le prix (il faut respecter l’arrêté préfectoral portant sur les valeurs locatives). Ces baux déterminent, au moment de leur conclusion, les améliorations que le preneur s’engage à apporter au fonds et les indemnités qu’il percevra à l’expiration du bail.  La recherche d’un preneur ainsi que l’état des lieux sont notamment réalisés par la SAFER elle même.

Lorsque le bail a porté sur une durée supérieure à 6 ans, l’exploitant bénéficie d’un droit de préférence si le propriétaire souhaite mettre ses terres en fermage. C’est-à-dire que le propriétaire ne pourra pas proposer ses terres à un autre exploitant sans les avoir proposées au préalable à l’exploitant qui les a mises en valeur durant les 6 années précédentes.

5 – La convention d’occupation précaire

Cette convention permet notamment une très importante liberté contractuelle pour le loueur et le preneur. Il est ainsi possible de fixer librement le prix et la durée du bail, de même que ses diverses conditions. De plus, le principal avantage pour le propriétaire est l’absence de droit de préemption ou de renouvellement.

La convention d’occupation précaire est souvent utilisée par des communes souhaitant valoriser un terrain avant la réalisation de travaux.

Cependant, ce type de contrat n’est possible que dans des cas très strictement délimités par la loi, en dehors desquels la convention sera requalifiée en bail soumis au statut classique du fermage. Les hypothèses où la conclusion d’un tel contrat est possible sont les suivantes :

  • la mise en valeur de biens compris dans une succession en cours de partage judiciaire ou dont le maintien dans l’indivision résulte d’une décision de justice,
  • le maintien temporaire dans les lieux d’un ancien fermier dont le bail est expiré ou résilié et ne s’est pas renouvelé,
  • l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée (urbanisation, extraction de carrière, etc.),

Attention, les juges ont une appréciation très stricte de la loi et n’hésitent pas à requalifier la convention en bail rural ordinaire.

 

6 – La location annuelle renouvelable

Cette location n’est réalisable que dans l’optique de l’installation future d’un ou plusieurs descendants du loueur. Il est alors possible pour le propriétaire de louer des terres agricoles à un exploitant agricole, déjà installé sur une autre exploitation d’une surface au moins égale à un seuil prévu par le schéma directeur de la région. Cette location est réalisée pour une durée d’un an, renouvelée implicitement jusqu’à une période totale maximale de six années.

Le preneur comme le loueur peuvent mettre fin à la location par l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant la date du renouvellement annuel. Toutefois le propriétaire ne peut donner ce congé que pour permettre l’installation d’un descendant.

Ce système est donc particulièrement utile pour assurer la continuité d’une exploitation en attendant la majorité et/ou la fin d’études d’un enfant du propriétaire et son installation à la tête de l’exploitation.

Attention cependant, si aucun descendant n’est installé à l’issue des six ans, cette location sera automatiquement requalifiée en bail rural ordinaire, de même qu’en cas de cession onéreuse des terres sur lesquelles porte la location. En revanche, hors requalification en bail ordinaire, le preneur ne pourra pas se prévaloir d’un droit de cession de bail ou d’une indemnité de preneur sortant dans le cadre de la location annuelle renouvelable.

 

7 – Le contrat d’entreprise

Dans un tel cas, le propriétaire conserve la pleine maîtrise de ses terres mais ne les cultive pas lui même. Il a recours à une entreprise tierce qui réalise les travaux nécessaires à l’exploitation contre facturation d’une prestation de service. Ainsi, le propriétaire demeure fiscalement et socialement l’exploitant de ses terres.

Afin de limiter les risques de requalification en bail rural, il est nécessaire d’établir un contrat écrit indiquant précisément la nature des travaux à effectuer, l’époque de réalisation, leur durée et leur prix. Une requalification pourra notamment intervenir en cas de mise à disposition des terres sans interruption à un même entrepreneur. La revente exclusive de la récolte à l’entrepreneur est également à proscrire.

Ce système est radicalement différent des autres précédemment évoqués car le paiement est ici réalisé par le propriétaire qui conserve cependant le fruit des terres.

 

Bien que des solutions existent pour écarter le statut du fermage, il est urgent de réformer ce statut afin qu’il redevienne attractif pour les propriétaires ruraux. A cet égard, la Coordination Rurale saura être force de propositions dans le cadre des travaux de la future loi d’avenir agricole.