Le 18 février 2014, le préfet de Seine-Maritime a actualisé les délimitations de zone de fermage, seuil d'application, statut de fermage et montant des fermages.
TITRE PREMIER : DELIMITATION DES ZONES DE FERMAGE
Art 1 : Pour l'application de l'article L.411-11 du code rural et de la pêche maritime, le département de Seine-Maritime est divisé en 9 zones de fermage définies à l'annexe 1, dont la détermination est établie à partir de la productivité des sols, du climat et des potentialités économiques des productions.
TITRE 2 : SEUIL D'APPLICATION DE CERTAINES DISPOSITIONS DE STATUT DU FERMAGE
Art 2 : La nature et la superficie maximum des parcelles de terre ne constituant pas un corps de ferme ou des parties essentielles d'une exploitation agricole au sens du dernier alinéa de l'article L.411-13 du code rural et de la pêche maritime, sont fixées comme suit :
- 2ha pour les parcelles en nature de terres de labour ou d'herbages comportant ou non une maison d'habitation situées en"Bray-Boutonnière", "Bresle", "Andelle", "Péri-Bray", "entre-Caux et Vexin", "Caux intérieur", "Caux Maritime" et "Vallée de Seine I",
- 0,5 ha pour les parcelles en nature de terre de labour ou d'herbages comportant ou non une maison d'habitation situées en "vallée de Seine II"
- 0ha 30 pour les parcelles cultivées en maraichage ou livrées à l'horticulture
- 0 ha 10 pour les bassins destinés à la cressiculture
Les parcelles visées ci-dessus restent cependant soumises à l'ensemble des dispositions du statut des baux ruraux, si elles sont les parties essentielles d'une exploitation agricole ou si elles constituent un corps de ferme.
TITRE 3 : MONTANT DES FERMAGES
Chapitre 1 : Locaux d'habitation
Art 3 : Calcul de la part du fermage représentative de la maison d'habitation
La part du fermage représentative des locaux d'habitation, exprimée en euros, est calculée sur la base de la surface corrigée de l'habitation, dans les condition fixées aux articles 6 à 8 du présent arrêté.
Article 4 : Définition des catégories de maisons d'habitation
Les catégories de maisons d'habitation tiennent compte des quatre critères suivants : état d'entretien et de conservation du logement, importance du logement, confort du logement et situation du logement par rapport à l'exploitation agricole.
Trois catégories de maison sont identifiées :
- Permière catégorie
- maison neuve ou restaurée, sans vétustée et présentant un bon état extérieur
- Pièces bien éclairées et bien isolées, double vitrage, saines et ventilées, mesurant au minimum 8m²
- habitation comprenant un garage, disposant d'une installation de chauffage central fonctionnelle et comportant une salle de bain avec baignoire ou douche avec WC intérieur indépendant
- habitation à plus de 100m des bâtiment d'élevage pourvue d'un accès indépendant
- Deuxième catégorie
- maison avec de bonnes conditions d'habitabilité
- pièces correctement éclairées, isolées et mesurant au minimum 8m²
- habitation équipée d'une installation de chauffage fonctionnelle et comportant une salle de bain avec baignoire ou douche WC intérieur
- habitation située à moins de 50m des bâtiments d'élevage
- Troisième catégorie
- maison en état d'entretien suffisant pouvant comporter des défauts
- pièces mesurant un minimum de 8m²
- habitation qui peut présenter des défauts d'isolation mais dispose d'un chauffage général, d'une salle d'eau, d'un WC intérieur ou annexe.
Art 5 :Définition de la surface habitable.
Les valeurs locatives des maisons d'habitation, exprimées en euros, sont calculées sur la base de la surface privative définie par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtre.
Il n'est pas tenu compte, dans l'établissement de la surface habitable des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1.80 mètres.
Lors de l'état des lieux d'entrée tel que prévu par le code rural, le bailleur et le preneur se mettent d'accord sur le nombre de mètres carrés habitables du logement.
Art 6 : Détermination des prix minimum et maximum Pourla période comprise entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, les minima et maxima des loyers des maisons d'habitation au sein d'un bail rural sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable et par mois.
Selon les catégories de maison, les minimas et maxima intègrent :
- un minimum et un maximum en euros par m² de chaque catégorie qui correspond à la prise en compte de l'état d'entretien et de conservation des logements.
- des minorations ou majorations maximum spécifiques à chaque catégories relatives à l'importance des logements, de ler confort et de leur situation par rapport à l'exploitation.
Art 7 : Calcul du loyer mensuel
Le loyer mensuel est établi en multipliant le nombre de mètres carrés habitables par le prix du loyer fixé entre le bailleur et le preneur, tel qu'il résulte de l'application de l'article 8 du présent arrêté.
Pour chaque catégorie de maison, ce prix doit être compris entre le minimum et le maximum définis aux articles 8 et 11.
Dans le cadre d'un renouvellement de bail, les améliorations de toute nature effectuées ou financées par le preneur ne peuvent être retenues par le propriétaire pour le calcul du loyer de la maison d'habitation. Lorsque le financement de certains travaux est partagé entre le bailleur et le preneur, le calcul de la valeur locative se fait au prorata de la valeur de l'apport de chacune des parties. Néanmoins, les améliorations apportées sont prises en compte après le départ du fermier pour l'élaboration d'un nouveau bail avec un nouveau fermier.
Art 8 : Ajustement du loyer en fonction de la surface habitable
Pour les habitation d'une surface habitable supérieure à 110m², un coefficient de minoration par tranche sur le prix du loyer au delà des 110 premiers mètres carrés est ainsi appliqués :
- coefficient de 0,8 pour la surface habitable supérieure à 110 m² et inférieure ou égale à 130 m²
- coefficient de 0,6 pour la surface habitable supérieure à 130 m² et inférieure ou égale à 150 m²
- coefficient de 0,4 pour la surface habitable supérieure à 150 m² et inférieure ou égale à 180 m²
La partie de surface habitable supérieure à 180 m² n'est plus prise en compte pour le calcul du loyer de la maison d'habitation.
Art 9 : Actualisation du montant du loyer de la maison d'habitation
Le loyer est actualisé chaque année en fonction de l'évolution annuelle de l'indice de référence des loyers (IRL)
Le prix du loyer au mètre carré des bâtiments d'habitation est actualisé d'après la variation de l'indice de référence des loyers du 2ème trimestre de l'année en cours par rapport à l'indice de référence des loyers du 2ème trimestre de l'année précédente (publication INSEE). Ce nouvel indice de référence s'applique aux baux en cours.
L'indice de base pour la campagne 2013-2014 est l'indice de référence des loyers du 2ème trimestre 2013 soit 124,44 (+1,20 % par rapport à l'IRL du 2ème trimestre 2012)
Les minima et maxima des prix au m² de surface habitable des maisons d'habitation sont fixées pour les échéances comprises entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014.
Chapitre 2 Bâtiments d'exploitation :
Art 10 : La part de fermage représentative des bâtiment d'exploitation sera exprimée en monnaie d'usage (euros)
Art 11 : Les bâtiments d'exploitation considérés comme utilisables sont classés en 5 catégories définies pour chacune d'elle comme suit :
- 1er catégorie : Bâtiment de caractère exceptionnels
- 2ème catégorie : hangar ou stabulation libre
- 3ème catégorie : bâtiments traditionnels
- 4ème catégorie : hangars non bardés
- 5ème catégorie : bons bâtiments avec bonne couverture
Les bâtiments déclarés non utilisables d'un commun accord entre les parties, ne sont pas pris en compte dans cette classification, mais dès lors, le bailleur a la possibilité de les détruire.
Les caves et grenier des bâtiments d'exploitation sont décomptés pour leur superficie multipliée par un coefficient compris entre 0,2 et 0,5 et affectés dans la catégorie des bâtiments dans lesquels ils sont intégrés.
Art 12 : Pour la détermination de son montant total, la part du fermage représentative des bâtiment d'exploitation, appréciée sur des bases distinctes du reste de l'exploitation, est déterminée, quelle que soit la durée du bail, par référence aux valeurs locatives minima et maxima qui suivent, fixées pour la campagne 2013-2014 pour l'ensemble du département, en fonction des surfaces respectives de chaque catégories de bâtiments d'exploitation, telles qu'elles sont définies à l'article 13 du présent arrêté.
Ces valeurs locatives minima et maxima qui correspondent à une nouvelle valeur 100 de l'indice des fermages, sont actualisées chaque année à l'échéance du 1er septembre par arrêté préfectoral en fonction de l'évolution de cet indice, dont la composition est définie à l'article 2 du présent arrêté.
Art 13 : Pour les bâtiments de caractère exceptionnel, il n'est pas fait application des prix au m² définis ci-après. Le loyer fera l'objet d'une négociation de gré à gré entre les parties en tenant compte des surcoûts liés à la réalisation de ces bâtiments.
Art 14 : Bâtiments d'exploitation
Pour la période comprise entre le 1er septembre 2013 et le 31 août 2014, les valeurs sont actualisées.
Chapitre 3 : Superficies destinées à la polyculture ou à l'élevage
Art 15 : La part du fermage représentative des superficies destinées à la polyculture ou à l'élevage est actualisée conformément aux dispositions de l'article L.411-11 du code rural et de la la pêche maritime.
La révision des valeurs locatives mini et maxi est finalisée par un nouvel arrêté préfectoral, après avis de la CCPDBR dans les 3 ans apèrs la parution de ce présent avis.
Art 16 : La part du fermage représentative des superficie destinées à la polyculture et à l'élevage s'applique à compter de la date de la signature du présent arrêté, à chaque nouveau bai, pour chaque renouvellement de bail et s'il s'agit d'un bail à long terme, en début de chaque période de neuf ans.
Art 17 : La part du fermage représentative des superficies destinées à la polyculture ou à l'élevage est exprimée en monnaie. (euros)
Art 18 : A l'exception de la zone Vallée de Seine I, les superficies destinées à la polyculture et à l'élevage sont classées globalement dans l'une ou l'autre des 4 catégories.
Art 18 : Pour la zone Vallée de Seine I, les superficies destinées à la polyculture et à l'élevage sont classées globalement dans l'une ou l'autre des 4 catégories.
Art 20 : La durée du bail ferme.
Pour tous les baux soumis au statut du fermage en ce qui concerne le prix et qui ont une durée inférieure à neuf années et pour les locations annuelles régies par les dispositions de l'article L. 411-40 du code rural et de la pêche maritime, les minima et maxima des loyers sont minorés de 5%.
Art 21 : Bail à clause environnementale
Lorsque le bail comporte des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L 411-27 du code rural et de la pêche maritime, les minima et maxima des loyers sont minorés de 5% à 15% selon les obligations faites au preneur.
Art 22 :
Lorsque le pourcentage des taxes foncières mis à charge du preneur en application de l'alinéa 3 de l'article L 415-3 du code rural et de la pêche maritime est inférieur ou égal à 50%, les parties peuvent d'un commun accord majorer les minima et maxima du loyer jusqu'à 10%
Art 23 : Superficies destinées à la polyculture ou à l'élevage
Pour la période comprise entre la date de signature du présent arrêté et le 31 août 2014, les valeurs locatives maxima et minima des superficies destinées à la polyculture et l'élevage sont révisées et fixées aux montants actualisés dans ce document
Par lien suivant, vous téléchargerez l'arrêté préfectoral dans sa version intégrale : Arrêté du 18 févier 2014
