Quand un preneur approche de l’âge de la retraite, fixé jusqu’à une période très récente à 60 ans, le bailleur peut, selon l’expression employée par la loi, soit « refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles », soit « limiter le renouvellement à l'expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge ».
Il s’agit là de deux hypothèses différentes.
Dans la première, le preneur aura atteint l’âge de la retraite quand le bail arrivera à expiration, alors que dans la seconde, il l’atteindra après cette date d’expiration.
Dans tous les cas, le bailleur doit faire signifier sa décision de refuser le renouvellement du bail au moins dix huit mois avant l’expiration du bail. Et il doit le faire par acte d’huissier et non au moyen d’un simple recommandé avec accusé de réception.
Dans la mesure où, depuis le 1er janvier 2011, les exploitants agricoles ne peuvent plus prendre leur retraite à 60 ans, et dans la mesure où les personnes nées après le 1er janvier 1956 ne pourront partir en retraite qu’à compter de 62 ans, il va falloir faire du cas par cas durant les quelques années nous séparant du 1er janvier 2018.
Concrètement, si un exploitant reçoit un congé citant la disposition de loi rappelée plus haut, et lui indiquant que son bailleur reprendra les biens loués à l’expiration du bail en cours ou de la période triennale suivante, comment faire pour savoir si ce congé est bien valide ?
Il faut commencer par vérifier que les conditions de forme et de délai sont bien respectées, et notamment si ce congé est bien donné par acte d’huissier 18 mois à l’avance.
La date d’expiration du bail à retenir pour le calcul de ce délai est en principe la neuvième année suivant l’entrée en jouissance, date qui figure dans le bail et qui est souvent fixée à une date antérieure à la conclusion du bail lui-même.
Si le congé n’est pas critiquable sous cet aspect, il faut alors vérifier, qu’à la date d’expiration du bail on aura bien atteint :
- 60 ans et 4 mois pour ceux nés du 01/07/1951 au 31/12/1951 ;
- 60 ans et 8 mois pour ceux nés entre le 01/01/1952 et le 31/12/1952 ;
- 61 ans pour ceux nés entre le 01/01/1953 et le 31/12/1953 ;
- 61 ans et 4 mois pour ceux nés entre le 01/01/1954 et le 31/12/1954 ;
- 61 ans et 8 mois pour ceux nés entre 01/01/1955 au 31/12/1955 ;
- 62 ans pour ceux nés après le 1er janvier 1956.
Si une personne reçoit un congé lui indiquant qu’à la date d’expiration du bail le renouvellement lui sera refusé parce qu’à cette date elle aura atteint l’âge de la retraite, et que cette personne s’aperçoit qu’en réalité tel ne sera pas le cas, elle doit alors contester le congé devant le tribunal Paritaire des baux ruraux dans les quatre mois du passage de l’huissier.
Il faut donc parler ou se taire à jamais.
Gare donc à ceux qui, propriétaires bailleurs, ou exploitants titulaires d’un bail, auront laissé passer le coche.
Il faut aussi signaler que ce qui vaut pour le preneur, vaut aussi pour le bailleur qui souhaite reprendre les biens loués soit pour les exploiter, soit pour un motif autre que celui tiré du fait que son fermier a atteint l'âge de la retraite. En effet, dans de tels cas, le propriétaire ne peut reprendre que s’il n'a pas lui-même atteint l’âge (L. 411-64 alinéa 1er) de la retraite, à moins que ce soit en vue de constituer une exploitation dont la taille ne dépasse pas la taille de la parcelle dite « de subsistance ». Il serait en effet illogique de considérer que les locataires deviennent moins aptes à exploiter lorsqu’ils ont atteint l’âge de la retraite, sans considérer qu’il en va de même du bailleur qui déclare clairement vouloir mettre en valeur ses terres lui-même.
A ce niveau, tout le monde est traité de la même manière.
