La deuxième loi de finances rectificative, du 19 septembre 2011, modifie en profondeur les règles applicables aux plus-values immobilières des particuliers, dues en cas de ventes et d’apports d'immeubles ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière (SCI, GFA etc...). Comme auparavant, la vente de la résidence principale reste exonérée. Il en va de même quand on donne ou qu'on décède, en laissant ses biens à ses héritiers : ces transferts ne sont pas imposables en tant que tels. En revanche, celui qui revend un bien qu'on lui a donné ou un bien dont il a hérité, est imposable s'il revend plus cher que la valeur à laquelle le bien a été estimé lors de la donation ou de la succession.
La modification principale porte sur la durée de l'abattement pour durée de détention. Auparavant, tout vendeur d'immeuble qui était resté propriétaire pendant plus de quinze ans était de fait exonéré d'impôt sur la plus-value s'il revendait le bien. Avec les nouvelles règles, qui entreront en vigueur le 1er février 2012, il faut attendre 30 ans pour être complètement exonéré. Celui qui se contentera d'attendre 15 ans sera exonéré à hauteur de 20 % seulement de la plus-value réalisée. Même au bout de vingt cinq ans, l'exonération sera encore très limitée, avec un abattement de seulement 56 % sur la plus-value taxable.
Autant dire que ces règles vont impacter considérablement les exploitants agricoles actifs, et les exploitants retraités, dont le patrimoine est souvent composé d'immeubles ou de terrains.
En effet, sont concerné(e)s par les nouvelles règles toutes les ventes ou apports de biens ruraux autres que la résidence principale. Potentiellement sont donc visées les ventes de biens ne figurant pas à l'actif du bilan de l'exploitant, et notamment les terres (qui le sont rarement), ou les cessions de résidence secondaire.
Cela signifie concrètement que pour être complètement exonéré au moment de son départ à la retraite, l'exploitant qui veut vendre ses terres ou sa petite maison de vacances doit en être devenu propriétaire (par achat, héritage ou donation) avant l'âge de 32 ans. Ce cas de figure est si rare que la plupart des exploitants deviennent potentiellement taxables.
On peut certes essayer de remédier aux nouvelles règles, par exemple en donnant aux biens qu'on envisage de céder une affectation professionnelle, de manière que le jour de leur (re)vente, la plus-value échappe aux règles des plus-values des particuliers. Mais ce n'est pas toujours possible, et l'opération peut engendrer des frais. En outre, aucune solution n'est généralisable à tous les exploitants, car ce qui est bon pour l'un peut être très mauvais pour l'autre. En effet, les règles qui s'appliquent aux plus-values professionnelles sont évolutives, et elles n'aboutissent pas toujours à une exonération. D'ailleurs même quand c'est le cas l'exonération est réservée aux exploitants actifs ou à ceux qui sont sur le point de prendre leur retraite, ce qui laisse de côté les exploitants retraités.
Mais attention, le législateur a prévu la parade aux échappatoires d’urgence :
Tous ceux qui ont apporté ou qui apporteront des immeubles ou terrains à une société familiale entre le 26 août 2011 et le 1er février 2012, seront imposables s'ils sont propriétaires depuis moins de 30 ans. De quoi dissuader ceux qui envisageaient de revendre un jour ou l'autre à un tiers, de vouloir échapper au couperet du fisc !
La modification principale porte sur la durée de l'abattement pour durée de détention. Auparavant, tout vendeur d'immeuble qui était resté propriétaire pendant plus de quinze ans était de fait exonéré d'impôt sur la plus-value s'il revendait le bien. Avec les nouvelles règles, qui entreront en vigueur le 1er février 2012, il faut attendre 30 ans pour être complètement exonéré. Celui qui se contentera d'attendre 15 ans sera exonéré à hauteur de 20 % seulement de la plus-value réalisée. Même au bout de vingt cinq ans, l'exonération sera encore très limitée, avec un abattement de seulement 56 % sur la plus-value taxable.
Autant dire que ces règles vont impacter considérablement les exploitants agricoles actifs, et les exploitants retraités, dont le patrimoine est souvent composé d'immeubles ou de terrains.
En effet, sont concerné(e)s par les nouvelles règles toutes les ventes ou apports de biens ruraux autres que la résidence principale. Potentiellement sont donc visées les ventes de biens ne figurant pas à l'actif du bilan de l'exploitant, et notamment les terres (qui le sont rarement), ou les cessions de résidence secondaire.
Cela signifie concrètement que pour être complètement exonéré au moment de son départ à la retraite, l'exploitant qui veut vendre ses terres ou sa petite maison de vacances doit en être devenu propriétaire (par achat, héritage ou donation) avant l'âge de 32 ans. Ce cas de figure est si rare que la plupart des exploitants deviennent potentiellement taxables.
On peut certes essayer de remédier aux nouvelles règles, par exemple en donnant aux biens qu'on envisage de céder une affectation professionnelle, de manière que le jour de leur (re)vente, la plus-value échappe aux règles des plus-values des particuliers. Mais ce n'est pas toujours possible, et l'opération peut engendrer des frais. En outre, aucune solution n'est généralisable à tous les exploitants, car ce qui est bon pour l'un peut être très mauvais pour l'autre. En effet, les règles qui s'appliquent aux plus-values professionnelles sont évolutives, et elles n'aboutissent pas toujours à une exonération. D'ailleurs même quand c'est le cas l'exonération est réservée aux exploitants actifs ou à ceux qui sont sur le point de prendre leur retraite, ce qui laisse de côté les exploitants retraités.
Mais attention, le législateur a prévu la parade aux échappatoires d’urgence :
Tous ceux qui ont apporté ou qui apporteront des immeubles ou terrains à une société familiale entre le 26 août 2011 et le 1er février 2012, seront imposables s'ils sont propriétaires depuis moins de 30 ans. De quoi dissuader ceux qui envisageaient de revendre un jour ou l'autre à un tiers, de vouloir échapper au couperet du fisc !
