Les faits sont simples. M.T décide de vendre ses terres (20 ha) à M. G. Par acte authentique les parties consacrent leur accord. Ainsi, elles s'entendent pour procéder à la cession de la nue-propriété des parcelles en mai 2011, M. T exploitant proche de la retraite conservant l'usufruit jusqu'à septembre 2013. La SAFER avait été informée préalablement de cette opération par le notaire bien qu'elle ne dispose pas du droit de préemption dans le cas présent. Cela ne l'a pas empêchée de notifier sa volonté de préempter en demandant une révision du prix puis d'assigner devant le Tribunal de grand instance le vendeur et l'acquéreur en invoquant une fraude à ses droits.
La SAFER considérait que le fait d'inclure une clause de réserve d'usufruit dans l'acte de vente avait pour seul but d'échapper à son droit de préemption. Elle estimait que le prix de vente de la nue-propriété était en fait un prix de vente de pleine propriété.
Le TGI a débouté la SAFER de ses prétentions en précisant que la SAFER ne démontrait pas en quoi l'opération constituait une fraude à ses droits. Il a ajouté que le prix de vente relevait de la liberté contractuelle et que son montant ne pouvait pas à lui seul être invoqué pour soutenir l'existence d'une fraude.
Au final, les deux parties se retrouvent à avoir déboursé des frais d'avocat et à avoir perdu beaucoup de temps alors que l'opération était entièrement légale.
Aujourd'hui qu'en est-il du droit de préemption par la SAFER des droits démembrés ?
A l'époque des faits exposés préalablement, la loi ne prévoyait pas de droit de préemption pour la vente de l'usufruit ou de la nue-propriété. Par la loi d'avenir agricole, le droit de préemption de la SAFER a été élargi aux droits démembrés. Elle peut désormais préempter l'usufruit de biens agricoles. Quant à la nue-propriété, le droit de préemption est plus encadré. La SAFER ne peut préempter que si :
- elle détient déjà l'usufruit du bien
- ou si elle peut l'acquérir en même temps que la nue-propriété
- ou encore si l'usufruit restant à courir ne dépasse pas deux ans.
La SAFER n'a pas de droit de préemption en cas de vente de l'usufruit au profit du nu-propriétaire et inversement (L143-4 8°).
Dans le cas exposé ci-dessous, avec la nouvelle législation, la SAFER n'aurait pas pu préempter du fait de l'usufruit de plus de deux ans.
Bien que la législation encadre le droit de préemption de la SAFER, il perdure une insécurité juridique permanente quant à l'action de celle-ci vis-à-vis de certaines opérations échappant à son droit de préemption et cela de manière tout à fait légale. En effet, en invoquant la fraude à ses droits la SAFER peut intenter une action en annulation de la vente. Cela est intolérable !
