Selon l’article L331-6 du Code rural et de la pêche maritime, « si le preneur est tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter, la validité du bail ou de sa cession est subordonnée à l'octroi de cette autorisation. »
Il vous est nécessaire de demander une autorisation d’exploiter (AE) si le fait de contracter un bail rural vous fait passer au-delà du seuil de surface totale exploitée fixé par le Schéma directeur régional des exploitations agricoles (SDREA).
De plus, si le fait de contracter un bail a pour conséquence de supprimer une exploitation qui dépassait ce seuil de surface ou de la ramener en dessous dudit seuil, une AE devra être demandée. Il en est de même si l’opération prive une autre exploitation d’un bâtiment essentiel à son fonctionnement (hors remplacement de celui-ci).
L’AE sera également nécessaire, toujours sans tenir compte de ce seuil, si le bénéficiaire du bail est une exploitation agricole : • dont l’un des membres exploitants ne remplit pas les conditions de capacité ou d'expérience professionnelle ; • ne comportant pas de membre ayant la qualité d’exploitant ; • ayant pour exploitant un pluri-actif dont les revenus annuels extra-agricoles dépassent 3120 fois le SMIC horaire (sauf exception prévue au L330-2 CRPM).
Le SDREA peut prévoir un seuil de distance entre les biens concernés et le siège d’exploitation au delà duquel il est nécessaire de demander une AE, ainsi qu’un seuil de production au-delà duquel les créations ou extensions d’atelier de production devront faire aussi l’objet d’une AE.
Cette autorisation ne peut en principe être refusée que pour l’un des motifs suivants : 1° Lorsqu'il existe un candidat à la reprise ou un preneur en place répondant à un rang de priorité supérieur au regard du schéma directeur régional des exploitations agricoles ; 2° Lorsque l'opération compromet la viabilité de l'exploitation du preneur en place ; 3° Si l'opération conduit à un agrandissement excessif ou à une concentration d'exploitations au bénéfice d'une même personne au regard du schéma directeur régional des exploitations agricoles, sauf dans le cas où il n'y a pas d'autre candidat à la reprise de l'exploitation ou du bien considéré, ni de preneur en place ; 4° Dans le cas d'une mise à disposition de terres à une société, lorsque celle-ci entraîne une réduction du nombre d'emplois salariés ou non salariés, permanents ou saisonniers, sur les exploitations concernées ; 5° En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à Mayotte et à La Réunion, à défaut de candidature concurrente lorsque la demande ne répond pas aux orientations fixées par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, tout particulièrement en matière de viabilité économique et de capacité professionnelle.
Mais la nullité du bail n’est pas absolue. En effet, seuls le préfet du département dans lequel se trouve le bien objet du bail, le bailleur ou la SAFER, lorsqu'elle exerce son droit de préemption, peuvent faire prononcer par le tribunal paritaire des baux ruraux la nullité du bail.
L’absence d’autorisation d’exploiter n’est pas un motif de résiliation du bail, mais est un motif d’opposition au renouvellement du bail.
À l’inverse, l’obtention d’une telle autorisation par un tiers ne contraint pas le propriétaire à conclure un bail rural avec le bénéficiaire. Seule une hypothèse où le propriétaire peut être contraint est prévue par le code ; c’est le cas où, à l'expiration de l'année culturale au cours de laquelle une mise en demeure de cesser l'exploitation est devenue définitive, un nouveau titulaire du droit d'exploiter n'a pas été retenu, alors toute personne intéressée par la mise en valeur du fonds peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux que lui soit accordé le droit d'exploiter ledit fonds. En cas de pluralité de candidatures, le tribunal paritaire des baux ruraux statue en fonction de l'intérêt, au regard des priorités définies par le schéma directeur régional des exploitations agricoles, de chacune des opérations envisagées. Lorsque le tribunal paritaire des baux ruraux accorde l'autorisation d'exploiter le fonds, il fixe alors les conditions de jouissance et le montant du fermage.
L’absence d’autorisation d’exploiter engendre enfin pour le fermier en irrégularité deux possibles conséquences supplémentaires : - le prononcé par l’administration d’une amende d'un montant compris entre 304,90 et 914,70 euros par hectare, sous réserve qu’il ait été mis en demeure d’abord de régulariser sa situation dans un délai qu'elle détermine et qui ne saurait être inférieur à un mois, que cette régularisation s’opère via le dépôt d’un dossier de demande d’autorisation d’exploiter, ou via la cessation de l’exploitation si une décision de refus de l’autorisation lui a déjà été signifiée. - la perte du droit de bénéficier d’aide publique à caractère économique en matière agricole.
En conséquence : pour garantir la validité de son bail, il faut vérifier si l’on est soumis à autorisation d’exploiter.
