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Info pratique : le droit de reprise du bailleur

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Info pratique : le droit de reprise du bailleur

L’exercice du droit de reprise

Le droit de reprise du bailleur lui permet de s’opposer au renouvellement du bail rural afin de récupérer les terres louées pour les exploiter personnellement. Ce droit peut être exercé directement pour le bailleur, mais également au profit de son conjoint, du partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ou d’un descendant majeur ou mineur émancipé.

Le droit de reprise s’exerce via un congé délivré par voie d’huissier au moins 18 mois avant la date d’expiration du bail. Ce congé doit préciser le nom et prénom du bénéficiaire de la reprise, son âge, son domicile et sa profession. Il devra également impérativement reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54, qui précise au fermier les conditions de contestation du congé.

Le bénéficiaire de la reprise

Le bénéficiaire de la reprise doit disposer de la capacité ou de l’expérience professionnelle nécessaire à la bonne exploitation des biens. Cette exigence peut se voir validée par la conformité avec le contrôle des structures, qui est également une des conditions pesant sur le repreneur. Cependant, cette règle n’est pas alternative : si la détention de l’autorisation d’exploiter dispense de la nécessité de prouver sa compétence, le fait de disposer de la capacité professionnelle n’exonère pas de la nécessité d’être en conformité avec le contrôle des structures. À ce titre, il est possible de se voir refuser l’autorisation d’exploiter si l’exercice du droit de reprise porte atteinte à la viabilité de l’exploitation du fermier en place.

Il est également nécessaire pour le repreneur d’avoir les moyens matériels et financiers nécessaires à l’exploitation, que ce soit via la possession du matériel et/ou du cheptel nécessaire, ou les moyens de les acquérir.

Enfin, il devra se consacrer à l’exploitation pendant au moins neuf ans de façon personnelle, effective et permanente. Cette obligation impose le fait de devoir vivre dans les locaux d’habitation situés sur les terres ou à une proximité raisonnable de celle-ci. La notion d’exploitation personnelle du bien permet la réalisation de certains travaux spécifiques via une entreprise tierce, mais cela doit rester limité, le repreneur devant conserver la direction et la surveillance de l’exploitation. La compatibilité de l’exercice d’un droit de reprise avec le cumul d’une autre profession est appréciée par les juges au cas par cas en fonction de la surface concernée, le temps nécessaire pour en assurer l’exploitation et le volume horaire de l’autre profession.

À noter que les conditions de fond de validité du congé s’apprécient à la date à laquelle il est censé faire effet et non au moment où il est délivré. Il est donc par exemple possible de réaliser un congé pour reprise au profit d’un descendant en cours d’étude au moment de la délivrance du congé, mais étant censé avoir obtenu son diplôme attestant de sa capacité 18 mois plus tard.

Contester le droit de reprise

Le fermier en place dispose de quatre mois à compter de la réception du congé pour reprise pour le contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux territorialement compétent. Le preneur ne pourra s’opposer à la reprise que si l’une des conditions précitées n’est pas respectée ou si lui-même ou un de ses copreneurs est à moins de cinq ans de l’âge de la retraite, ou de l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein. Dans ce dernier cas, le bail se retrouve prorogé une unique fois pour une durée qui doit permettre au preneur ou copreneur concerné d’atteindre l’âge de la retraite. S’il souhaite toujours exercer son droit de reprise, le propriétaire devra alors donner un nouveau congé.

Une contestation a posteriori est également possible si, après la reprise, il est établi que le repreneur ne respecte pas les conditions de reprise, par exemple le fait d’exploiter personnellement le fond pendant neuf ans. Le fermier évincé pourra alors obtenir des dommages-intérêts et/ou sa réintégration sur les parcelles concernées. Cependant, la réintégration ne sera pas possible si cela l’amène à exploiter en tout une surface supérieure au seuil fixé par le SDREA pour l’obligation d’obtention d’une autorisation d’exploiter.